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中国人成曼谷公寓最大买家,被中国人取代

2019年5月4日 - 国际
中国人成曼谷公寓最大买家,被中国人取代

原标题:中国人成曼谷公寓最大买家,在泰国买房到底值不值?

原标题:中国买家纷纷投资曼谷楼市 “日本人的天下”被中国人取代

编辑:东临

本报驻泰国特约记者 周勇 记者 赵觉珵

去泰国除了旅游、购物、吃大餐,近年来,越来越多的中国人还做了一件事——买房。

来自杭州的陈女士已经不是第一次来曼谷了,
不同于以往的游客身份,她这次行程的目的是来曼谷著名商业区拉玛九的一家豪华公寓看房。不到半天的时间,陈女士便签署了合同,以4.5万元人民币一平方米的价格,全款购下一套66平方米的两居室套房。陈女士只是近年来在曼谷日益壮大的中国炒房团中的一员。据泰国媒体报道,在曼谷,每五个购房者中,就有一个来自中国,而一些地铁沿线的热门房地产项目中,中国买主的比例更是接近50%。当地媒体近期引用瑞士银行的报告对地产投资风险发出警示。

大量中国买家涌入曼谷公寓市场

“日本人的天下”被中国人取代

《曼谷邮报》8月9日报道,泰国通(Tongthai)旅游杂志公司的首席执行官兼联合创始人Nattapong
Lertwuthirak表示,泰国房地产市场上的中国买家自2014年开始便一直呈现大量增长的状态。

陈女士几乎每年都要来泰国度假,她向《环球时报》记者算了一笔账:购置曼谷的房产不仅每年可以获得不低于10万元人民币的租金,而且自己来泰国度假时也不必再住酒店。

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“大多数中国购房者在曼谷买房后会立刻交给我们去出租,他们每年收租金,等需要用钱时候再把这里的房子转手卖掉。”
在曼谷生活了十几年的房产中介孔屏告诉《环球时报》记者,随着中国人大量购房置业,曼谷的房价也一路飙升,这3年每年都是以接近两位数的速度增长。曼谷城区中心地带的房价已经从七八年前的1万元人民币左右,涨到如今的四五万,更贵的高达10万。

4月12日,在北京2018春季房展的国际展厅内,海外地产商打出广告吸引中国投资者。此次确认参加的泰国展商高达18家。(图片来自华舆)

在曼谷市中心的一幢高档公寓前,泰国当地置业顾问尤哈猜告诉《环球时报》记者,这套公寓共有两栋楼,总计599户,其中近一半购房者是中国人。而就在几年前,这里还是“日本人的天下”。尤哈猜表示,自己从事房地产行业8年,明显感觉到中国人对于曼谷房产的要求越来越高。“中国顾客一般都会买市区的新房,而且要高档的精装修房才行,这样的房子有利于他们出租。”尤哈猜说,相比于其他国家的购房者,中国顾客更喜欢“爽快”地全款购房。

泰国公寓业协会的名誉主席巴色•达杜拉亚沙迪指出,大量中国买家在过去几年里涌入曼谷公寓市场,并逐渐占据主导地位。

清迈普吉房价上涨12%

威利斯人,他表示,2017年,中国内地和香港买家购买的公寓楼价值为710亿泰铢(约合153亿元人民币),约占外全部国买家的三分之一,这个数字远高于2016年的130亿泰铢。而在今年,中国人已经超过其他所有外国房地产开发投资者。巴色透露,在此前三年里,日本人是最活跃的境外投资者。

2010年之前,整个泰国几乎没有中国购房者的身影,而近几年,当地中国买房者的数量几乎呈“爆炸式”增长。

为什么是泰国?

2017年,曼谷对外国买家的公寓转让价值合计为710亿泰铢(约合人民币147亿元),占曼谷公寓转让总量的27%。
其中1/3是来自中国内地和香港的买家,共转让约236亿泰铢,比前一年几乎翻了一倍。从过去10年的统计数据来看,曼谷、芭提雅等中心区,包括清迈、普吉等旅游景区的公寓,平均每年涨幅大约12%。

世界上那么多国家,为什么如此多中国买家看中了泰国市场?捕舆者梳理了部分原因:

当地人士告诉记者,相比于曼谷的高档公寓楼,中国买家在普吉地区更加钟爱海边别墅和海景高层楼盘。在普吉岛最著名的芭东海滩,地段最好的海景公寓楼房价已经不低于5万人民币一平方米。“许多尚未建好的期房都已经卖完了,国内购房者更喜欢的还是投资性住房。”在普吉的房产中介告诉记者。

1.有永久产权。

国际投资增加房产泡沫风险

根据《泰国公寓法》,和当地人一样,外籍人士拥有泰国房产的永久产权。这也意味着,你所购买的房产可以传宗接代。

有泰国媒体近日引用瑞士银行全球房地产主管劳迪奥·萨普特利的话称,世界一些大城市房地产的廉价融资模式与市场看涨期望相结合,导致房产估值过高,很容易造成当地的房地产泡沫。瑞士银行近期的一份报告还指出,国际投资需求激增往往可以超越当地国居民的买房需求,这是全球大城市房价的“额外”推动力,同样加大了这些城市房地产市场泡沫出现的风险。

根据泰国商务部提交的《遗产税条例》,如果你购置的房产价值未超过5000万泰铢,就不用缴纳遗产税;而超过的部分则需要缴纳10%比率的遗产税。

面对曼谷等泰国热点城市楼市被中国买家看中的现象,中国商务部研究院国际市场研究所副所长白明20日对《环球时报》记者表示,个人投资者在泰国投资置业存在不小的风险。去年年初,中国国家外汇局已对公民购汇用提出限制,明确表明购汇不得用于境外买房。白明分析称,相关政策已表明,不鼓励、甚至限制公民在境外进行房地产投资。一方面,是为避免盲目投资,保证公民的利益。公民在海外购房往往面临信息不对称、不熟悉当地法律等问题,一旦出现问题很难维权;另一方面,国家也是为避免虚假投资,防止资本外流甚至洗钱等情况出现。

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据《环球时报》记者观察,以往的个人海外购房大多依靠“蚂蚁搬家”的方式,即多次利用每年每人次5万美元的购汇额度积累资金,然而随着相关手续以及审查的日益严格,中国买家开始寻求境外直接融资。据了解,泰国一些国际银行和泰国当地金融机构会向符合其资格标准的海外买家提供房屋贷款,但针对的是长期在泰国生活,持有工作许可证且工作达到一定年限的买家。

泰国公寓产权证。(图片来自什么值得买)

白明表示,过去几年前往加拿大、澳大利亚等国投资置业的中国公民越来越多,导致当地房价快速上涨,引起当地人不满。8月15日,为遏制房价飞涨,新西兰议会通过一项法律,禁止非居民的外国人购买现有房产。▲返回搜狐,查看更多

2.房价相对便宜,而且不含公摊面积。

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根据泰国房地产咨询公司的数据显示,曼谷今年上半年新推出的公寓价格每平方米为12万泰铢。而在素有“北国玫瑰”之称的旅游城市清迈,当地最大的尚泰商城旁小区多少钱?答案是:1-2万人民币/平米。惊不惊喜,意不意外!而且,这里的公寓面积计算,是不含公摊面积的呢!

3.带装修。

事实上,一些泰国的楼盘还是精装修的,很多还带有全套精品家具。公寓期房绝大部分是精装修,配有地板、卫浴、马桶、厨柜、空调、嵌入式衣柜等等,有的开发商还送冰箱,并且品牌都不差。这大大减少了装修的金钱成本和时间成本,适合外国投资者的需要。

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帕塔纳克山Southpoint南点公寓室内图片。(图片来自泰国城市房地产官网)

4.手续相对简单。

泰国土地厅工作效率很高,业主需要准备的文件相对简单。如果是新楼盘、新别墅的过户,在开发商和专业地产经纪人的帮助下,一般1-3个工作日就可以完成。

5.无房产税,过户及持有费用低。

泰国没有“房产税”,所以购买泰国的房产,只需要在过户的时候缴纳相关的几种过户税费(2%过户费、3.3%特种商业税、0.5%印花税、个人所得税)即可。

6.投资回报率高。

从过去10年的统计数据来看,曼谷、芭堤雅、清迈等中心区公寓平均每年涨幅大约12%。加上出租回报,泰国公寓的平均年投资回报率在18%以上。

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(图片来自pxhere)

Nattapong表示,在为中国买家介绍房产项目时,自己会着重介绍两方面数据,一是房产的资本收益在逐渐攀升;二是投资房产收益高于银行存款。

如果你想当个“包租婆”也没问题。泰国中心地区的公寓的平均年租金回报率在房价的5-8%左右,有的地方可达15%。例如在清迈,50多万元人民币的精装修一室一厅的公寓租金约为3500-4000元人民币/月;两室一厅双卫的公寓每月租能到约5000-6000元人民币。这样算来,不到10年的租金就可拿回投资本钱(租金价格会涨)。

也不是没有风险

虽然赴泰买房有渐热的趋势,不过毕竟是在海外,捕舆者还是要提醒中国买家务必考虑周全再出手。

1.购房有限制。

泰国的房子不是你想就能买的。

《泰国公寓法》等相关法案对外籍人士购房有明确规定:不能以个人名义购买别墅和土地;最多只能购买本国公寓总建筑面积的49%。

2.不靠谱的开发商。

泰国大拓律师事务所主任史大佗建议:在购房之前,应该对开发商的情况进行调查。他表示,购买开发商承诺包租的公寓,最好找有信用有实力的开发商,否则,承诺高额包租回报实现不了出现纠纷时,往往维权也比较麻烦。泰国的诉讼时间比较长,维权的时间成本较高。

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(图片来自pxhere)

邱震在普吉岛从事房产项目开发已有近10年,他强调,在泰国购买期房需要注意项目是否通过EIA(环境评估报告)。他的一位朋友就曾在泰国购买8套公寓期房,首付了100万元,结果开发商迟迟没有通过EIA,本该交房的时候,楼都还没有动工。

“买期房签合同时,开发商如果没有通过EIA,需要告知客户正在申请EIA,合同条款应注明如果EIA通过,则继续履行合同,如果不通过,就需要退款。”史大佗说。

3.房屋维护成本高。

因为气候原因,购买公寓后的维护成本也会非常高。如海景公寓,若3个月不住,家具就会发霉,在国内可以维持10年的装修在泰国只能维持三年。

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(图片来自pxhere)

4.警惕房产泡沫。

如果以投资为目的,那么你要当心陷入泰国房产的泡沫中。

当地研究机构曾在2017年11月发布警告称,泰国房地产泡沫最快将在2019年的某个时间到来。

泰国房地产信息和研究评估中心主席索蓬认为,就目前泰国房地产市场的开发进度和市场消化能力来看已经出现了较大的鸿沟,如果地产商不放慢开发力度延迟新项目的进度,继续维持当前的开发进度,相信泰国房地产泡沫将会在2019年触顶而破裂。“以租金回报方面为例,尽管目前仍有大约4.5%,但相比2年前的5.8%仍有不小的下滑。”索蓬表示。

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(图片来自pxhere)

为中国买家提供更多有针对性的服务

Nattapong介绍,目前泰国的房地产高端市场正在形成。一些富裕的中国人正在寻找价格超过1500万泰铢的公寓,这些富人的投资总额占中国在泰国房地产市场投资总额的66%。“清迈、普及、芭提雅等正在受到新来的中国买家青睐。”Nattapong介绍,“比如,清迈的房价约为人民币8000元/平米,很划算的。”

由于风景宜人、交通便利、物价低廉,很多中国人选择避开曼谷的都市生活,在泰国的旅游胜地买下一套度假房。Nattapong表示,一些中国人会在周五下班后飞到清迈度个短假期,周日晚上再回国准备上班。

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(图片来自pxhere)

泰国地产相关领域也正将注意力投向中国市场,提供更有针对性的完善服务。

泰国通近日上线了自己的中文房地产网站,以便抓住中国买家在泰国房地产市场上快速增长所带来的机遇。此外,中国银行(泰国)、中国工商银行(泰国)股份有限公司推出了按揭贷款的相关业务。

参考资料:

参考消息网,2018年8月10日,《外媒:中国人成曼谷公寓最大买家》

中国日报,2018年8月10日,《中国买家曼谷购房热情高涨,泰媒推中文地产网站》

参考消息网,2017年8月2日,《中国人“救了”泰国楼市!然而买房后的真相很残酷》

瞭望东方周刊,2016年12月22日,《泰国买房几多“坑”》返回搜狐,查看更多

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